Renta (III)

    Rendimientos del capital inmobiliario

           

Si tiene inmuebles cedidos en arrendamiento deberá incluir como ingresos íntegros el importe, excluido el IVA, que por todos los conceptos deba satisfacer el arrendatario, adquirente o cesionario en los supuestos de constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre inmuebles rústicos y urbanos.

El importe de la fianza no constituye renta para el contribuyente, salvo que se le retenga al arrendatario, por ejemplo, a causa de los desperfectos causados en la vivienda (DGT V4269-16).

A tener en cuenta

• Durante el estado de alarma muchos arrendadores han pactado unas nuevas condiciones con su inquilino en el contrato de arrendamiento. En los casos en los que se pacte el diferimiento de los pagos por el alquiler, no procederá reflejar un rendimiento de capital inmobiliario en los meses en los que se pactó no cobrar renta, al haberse diferido la exigibilidad de la renta (DGT V0985-20). Tampoco habrá de considerarse que existe ingreso en los casos en los que se haya acordado dejar de cobrar rentas por un cierto tiempo.

• Cuando un inmueble sea objeto, en el mismo período impositivo, de utilizaciones sucesivas y diferentes, es decir, esté arrendado durante parte del año y a disposición de su titular el resto, la renta derivada del arrendamiento constituye rendimiento del capital inmobiliario y la correspondiente al período no arrendado tendrá la consideración de renta imputada.

• En los supuestos de desmembración del dominio, al corresponder al usufructuario todos los frutos que produzcan los bienes usufructuados, será a él a quien se le atribuyan los rendimientos del capital derivados del arrendamiento, y no a los nudos propietarios (DGT V1205-18).

• En el caso de un inmueble adquirido por un matrimonio con dinero ganancial, pero escriturado solo a nombre de uno de los cónyuges, los rendimientos del alquiler habrán de imputarse por mitades (DGT V3454-19).

• Se califica como rendimiento del capital inmobiliario lo obtenido por el alquiler parcial de vivienda, por ejemplo, de una habitación de la misma. En caso de que el propietario se esté deduciendo por adquisición de vivienda solo lo podrá hacer en la proporción correspondiente. Además, podrá aplicar la reducción del 60%, salvo que se arriende por temporadas, curso lectivo o verano, por el alquiler de las habitaciones en la proporción correspondiente (DGT V1993-18).

• Es rendimiento del capital inmobiliario la indemnización percibida del inquilino, por el propietario, debido a una rescisión anticipada del contrato (DGT V0307-17). La indemnización que el propietario de un inmueble perciba por desperfectos en dicho inmueble se calificará como rendimiento del capital inmobiliario, salvo que cobre porque se ha perdido parte del elemento, en cuyo caso estaremos ante una pérdida o ganancia patrimonial.

• Si es propietario de una vivienda que tiene alquilada, el inquilino deja de pagarle la renta y, posteriormente, solicita el desahucio, deberá computar como rendimientos las mensualidades exigibles, aunque no haya percibido algunas de ellas, pero podrá deducirlas como saldos de dudoso cobro en las condiciones establecidas reglamentariamente. En caso de cobro posterior de las cantidades adeudadas, deberá incluir, como rendimientos del capital inmobiliario del ejercicio en que se produzca, el importe de las cantidades deducidas con anterioridad (DGT V5334-16).

• Si es propietario de una vivienda y se la cede a un familiar a cambio de que se haga cargo de los gastos de comunidad, Impuesto sobre Bienes Inmuebles y seguro, tributará como capital inmobiliario por el importe de los citados gastos, que, a su vez, serán deducibles, por lo que tendrá que computar el rendimiento mínimo en caso de parentesco, esto es, el 2 o el 1,1%, según proceda, del valor catastral de la vivienda (DGT V3263-15). También procede imputar el rendimiento neto mínimo en caso de constitución de un usufructo a título gratuito entre parientes (DGT V0284-19).

Deducción de gastos

Para el cálculo del rendimiento neto se podrán deducir los gastos necesarios para la obtención de los ingresos, tales como los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, los tributos y recargos no estatales, de administración, vigilancia, portería o similares, los ocasionados por la formalización del arrendamiento, los saldos de dudoso cobro, siempre que hubieran transcurrido al menos 6 meses (en 2020 y 2021 solo 3 meses) desde el momento de la primera gestión de cobro realizada, el importe de las primas de contratos de seguro, las cantidades destinadas a servicios o suministros o las cantidades destinadas a la amortización del inmueble. Los gastos financieros más los de reparaciones y conservación están limitados a un máximo de los ingresos del ejercicio.

A tener en cuenta

• En relación con los gastos de reparación y conservación, cuando no se obtienen rendimientos por alquiler en el año en que se realizan obras de reparación y conservación en el inmueble^[1], o los obtenidos fueran inferiores al importe de dichos gastos, lo no deducido se podrá trasladar a los 4 años siguientes, sin que puedan exceder, conjuntamente con los gastos del ejercicio por estos mismos conceptos, de los ingresos de cada uno de esos años (DGT V3146-18). A estos efectos, hay que tener en cuenta que el límite de los ingresos, en caso de varios inmuebles alquilados, opera en cada uno de los inmuebles.

• Otros gastos distintos de los de reparación y conservación, tales como comunidad, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, seguro, suministros, amortizaciones, etc., solo serán deducibles en los períodos en que el inmueble genere rendimientos del capital inmobiliario (DGT V0138-17).
• Cuando se realizan obras en una finca y la comunidad gira derramas a los propietarios durante varios ejercicios, para la imputación del gasto en el impuesto de estos habrá que saber, primero, si se trata de reparaciones y conservación o de una mejora, lo que ocurrirá cuando estemos ante obras que incrementan el valor del inmueble o su vida útil, tales como las de consolidación de estructuras. Si se trata de reparaciones y conservación, la imputación de los pagos efectuados por el propietario por las obras, corresponderá realizarla al período o períodos en que el gasto sea exigible por quien haya de percibirlo. En caso de calificarse como mejora, se aplicará el 3% anual al coste de las obras a partir del período impositivo en que hubieran finalizado (DGT V0427-19).
• A efectos de distinguir entre obras de reparación -deducibles en el ejercicio- y mejora -deducibles vía amortización- hay que tener en cuenta que se consideran reparaciones la sustitución de instalaciones que ya existían, como las de electricidad, calefacción o fontanería.
• Tienen la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble, siempre que respondan a su depreciación efectiva. El gasto de amortización no podrá exceder del 3% del mayor de los 2 siguientes: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el cómputo del suelo. En caso de inmuebles adquiridos por herencia o donación solo podrá considerarse como «coste de adquisición satisfecho» el importe de los gastos y tributos satisfechos por la adquisición, es decir, la cantidad efectivamente pagada por el Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones (DGT V0112-18). La amortización acumulada a lo largo de su vida útil no podrá exceder del valor de adquisición a efectos del Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones (INFORMA 135501 y DGT V3410-19). Según interpretación del TEAR de la Comunidad Valenciana, en Resolución de 26 de noviembre de 2020, Recurso 46/5777/2019, la amortización se calcula multiplicando el 3% sobre el valor real del inmueble (el consignado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).

• La amortización de bienes muebles, cedidos conjuntamente con el inmueble, como pueden ser mobiliario, instalaciones, enseres y resto del inmovilizado material, se podrá realizar aplicando un tipo entre el 10% anual o el resultante de la vida útil máxima, 20 años (5%)^[2].

• Son gastos deducibles los de formalización del contrato de arrendamiento o de abogados y procuradores en un procedimiento de desahucio. También se podrían incluir en este apartado, por ejemplo, las costas que ha tenido que satisfacer el propietario de un local alquilado por el litigio perdido con la comunidad de propietarios (DGT V2319-10).

• La indemnización satisfecha por el arrendador al arrendatario, como consecuencia de la resolución anticipada del contrato de arrendamiento, tiene la consideración de mejora y no de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto.

Reducción de rendimientos

En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo se reducirá en un 60%.

Los rendimientos con un período de generación superior a 2 años, y los obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, podrán reducirse en un 30%, con un límite de 300.000€.

Tienen la consideración de obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo los importes obtenidos por el traspaso o la cesión del contrato de arrendamiento de locales de negocio, las indemnizaciones percibidas del arrendatario o cesionario por daños o desperfectos en el inmueble y los importes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute de carácter vitalicio.

A tener en cuenta

• La reducción por arrendamiento de vivienda solo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente. Según Resolución del TEAC, de 2 de marzo de 2017, nº 06326/2016, hay que entender que los rendimientos han sido declarados no solo cuando se han recogido los correspondientes ingresos y gastos en la autoliquidación, sino también cuando, posteriormente y antes de que se inicie un procedimiento de comprobación, se hayan incluido en declaraciones complementarias o en solicitudes de rectificación de autoliquidaciones. El Tribunal Supremo, en sentencia de 15 de octubre de 2020, Recurso nº 1434/2019, interpreta que, si la Administración descubre alquileres que el contribuyente no incluyó en su autoliquidación, pero los declara al contestar al requerimiento realizado por la Administración, esta deberá aplicar la reducción, en caso de cumplirse el resto de los requisitos.

• Se acepta la reducción cuando el arrendatario es persona jurídica si en el contrato queda acreditado que el inmueble se destina a la vivienda de sus empleados (Resolución del TEAC, de 8 de septiembre de 2016, nº 5138/2013 y DGT V0983-17).

• No resulta de aplicación la reducción por alquiler de vivienda en el caso de que se arriende por temporadas, al tratarse del arrendamiento de un inmueble cuyo destino primordial no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios. Esto ocurre en el arrendamiento de vivienda donde residirán los inquilinos 8 meses (DGT V5383-16). En sentido contrario, el TEAR de Cataluña interpreta que procede la reducción por un arrendamiento de 11 meses (renovado por otros 11) con un contrato de “uso distinto de vivienda”, ya que la Ley del Impuesto únicamente indica “destino vivienda” y no hace referencia a la Ley de Arrendamientos Urbanos (Resolución de 22 de agosto de 2019, nº 08/02536/2016).

• En el caso de que entre el arrendador y el arrendatario haya una relación de parentesco -cónyuge o pariente, por consanguinidad o afinidad, hasta el tercer grado-, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulte de aplicar las reglas de imputación de rentas inmobiliarias. Por ello, si una vez aplicada la reducción del 60% el rendimiento resultante fuese inferior al mínimo obligatorio, prevalecerá este último (DGT V4270-16).

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[1] Siempre que las reparaciones y actuaciones de conservación efectuadas vayan dirigidas exclusivamente a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario, a través del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos de uso y disfrute, y no al disfrute, ni siquiera temporal, del inmueble por el titular.

[2] Los coeficientes de amortización se calculan según la tabla prevista para el régimen de estimación directa simplificada (Orden de 27 de marzo de 1998).

Fuente: REAF